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Novo contrato de compra de imóvel lastreará CCI

Novo modelo padrão para contrato de compra de imóvel terá caráter de securitização de recebíveis Brasília – Incorporadora ou construtora a ser identificada como alienante, e não mais como promitente vendedor é a primeira das alterações propostas na minuta do novo contrato padrão para compra de imóvel residencial na planta, em elaboração pelo Convênio Núcleo

06/06/2012

Novo modelo padrão para contrato de compra de imóvel terá caráter de securitização de recebíveis

Brasília – Incorporadora ou construtora a ser identificada como alienante, e não mais como promitente vendedor é a primeira das alterações propostas na minuta do novo contrato padrão para compra de imóvel residencial na planta, em elaboração pelo Convênio Núcleo de Seguros da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Em relação ao modelo padrão atual, o teor da minuta introduz inúmeras cláusulas a partir da premissa central de caracterizar o contrato de compra e venda de imóvel residencial na planta como lastro para emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).

A emissão de CCI, regulamentada no Brasil, entre outros temas pertinentes, pela Lei 10.931/04, se dá através da securitização de recebíveis imobiliários. Em palavras simplistas, a securitização de recebíveis consiste na cessão total ou parcial de créditos a amortizar ao longo do tempo, que o credor faz para um terceiro. Este, por sua vez, pode usar o volume representado por tais créditos como lastro para emitir CCI’s, e negociá-las nas Bolsas de Valores.

No caso de recebíveis imobiliários, além dos bancos e financeiras, também podem emitir CCI’s as incorporadoras ou construtoras que financiam imóveis diretamente ao comprador, desde que sejam listadas em Bolsas de Valores.

A padronização do contrato de compra e venda de imóvel na planta, de acordo com a CBIC, “tem sido um dos principais temas abordados pelo setor do crédito imobiliário, como estratégia para ampliar o volume de negócios na securitização de recebíveis imobiliários e evitar os gargalos previstos no mercado com a possível escassez de recursos da Caderneta de Poupança, principal fonte de financiamento do setor imobiliário, atualmente”.

O teor da minuta em preparação pela CBIC é rígido para o comprador, no sentido de restrição severa ao seu poder de decisão (incluindo reformas) sobre o imóvel residencial adquirido através de financiamento, até a quitação plena; e também em penalidades. Por exemplo, para caso de inadimplência a multa prevista é de 20%, entre outros acréscimos.

No caso de distrato por inadimplência, a minuta prevê que o adquirente receberá o montante pago dentro do prazo de 60 dias, com várias deduções. Uma delas corresponde a 20% do valor total do imóvel contratado, a título de “pena convencional”, corrigidos monetariamente até a data do acordo. O valor deste tipo de dedução poderá ser ainda maior, “a título de perdas e danos comprovadamente causados à alienante”. Para as incorporadoras, a multa por atraso na entrega do imóvel ao comprador é prevista em 0,5%.

A minuta prevê ainda a revisão compulsória do imóvel objeto da compra, a cada seis meses; e, igualmente, revisão anual do edifício, através do condomínio. Não há referência aos volumes que, originados pela securitização, devem ser aplicados para novos financiamentos de imóveis residenciais na planta; e nem se tais financiamentos serão destinados tanto ao produtor de unidades, quanto ao comprador final.

O teor da minuta para o novo contrato padrão de compra de imóvel residencial na planta será oficialmente apresentado pelo Convênio Núcleo de Seguros da CBIC na próxima reunião do Conselho de Administração da entidade, agendado para a próxima quarta-feira (05, outubro), em Brasília.